数人共有房屋，擅自出卖效力如何

案例简析

1997年12月26日，郎某与冯某签订了《房屋买卖协议》，并当场收取冯某定金5000元，同月30日给付郎某10万房款。案涉房屋字双方签订买卖协议后及交由冯某管理使用，郎某与其妻一通道该门面房告知当时的租赁户该门面房已经售予冯某，并带租赁户认识冯某，冯某取得该房屋后即租与他人。后郎某妻以其夫郎某私自处理了夫妻共有财产，其不知情为由起诉至法院，请求确认《房屋买卖协议》无效。（详见黄幸与冯辉平、郎祖文房屋买卖合同纠纷再审四川省高级人民法院(2014)川民提字第552号民事判决书）

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1、买卖协议效力如何？

2、买卖协议需要继续履行吗？

法院认为：

1、合同有效。虽然郎某妻未在买卖协议上签字确认，但郎某在签订协议后及时将房屋交付与冯某使用。嗣后，冯某一致对该门面房进行实际的占有、管理、使用及收益。虽然，郎某夫妇伺候未能及时与冯某办理产权过户手续，但郎某妻一直未对该房屋已经出售的事实提出异议，且郎某夫妇曾一同到该房屋告知当时的租赁户该房屋已经出售给冯某，并带租赁户认识了冯某。由此可见，郎某妻对该房屋出售给冯某是知青的。此外，冯某该买该门面房是喜善意购买，并在《房屋买卖协议》签订后按照当时的市场合理价格及时支付了大部分购房款，冯某在合同缔结与履行过程中已经尽到了合理的注意义务，主观上无过错，且冯某在签订《房屋买卖协议》时有理由相信郎某有权代表其妻子处置该房屋。因此，该《房屋买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，亦未损害国家、集体和他人的合法权益，应为有效合同。

2、合同需要继续履行。由于合同有效，故仍需继续履行，由郎某夫妇协助冯某办理产权过户手续。

购房小贴士：

1、购房人签订房屋买卖合同之后，应当尽快办理产权过户手续，以免被卖方恶意过户给第三人。

2、卖方是夫妻的，买方应当核实房屋的登记权利人，尽量要求所有登记权利人在买卖合同上签字，仅有部分登记权利人签字的，应当查验代签人的授权手续、身份证、户口本等信息材料，并保留相关查验记录。

3、购买他人遗产房，应当特别核实房屋产权是否已经变更至继承人名下，遗产房的权属是否清晰明确，以免发生合同无效的风险。

4、购买未取得产权证的拆迁安置房应当及时办理产权登记手续，以免影响合同效力。

法律法规：

1、《中华人民共和国物权法》

第十七条 【不动产登记簿与不动产权属证书关系】不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

第九十七条 【共有物处分或者重大修缮】处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

第一百零六条 【善意取得】无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

2、《中华人民共和国合同法》

第四十九条　【表见代理】行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。

3、《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》

第十五条、共有房屋的部分登记权利人转让房屋，属于无权处分行为，其他登记权利人以转让房屋未经其同意为由主张买卖合同无效的，一般予以支持。但买受人有理由相信出卖人有代理权的除外。

共有房屋登记在一人或部分共有人名下，登记权利人转让共有房屋，亦属于无权处分行为，其他共有人主张房屋买卖合同无效的，人民法院应根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款的规定进一步审查买受人是否构成善意取得。

4、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》

第十一条　一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。

夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。